ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)がIPO新規上場)承認発表されましたので、事業内容や考察および初値予想などに関する詳細をご紹介させて頂きます。本日(5月16日)はようやくゴールデンウィーク明け第一号IPOが1社発表されました。

IPO新規上場承認発表1社2022.5.16

2020年4月コロナショックによる環境悪化でIPO新規上場)を中止したヤマイチエステート株式会社ユニハイムエステート株式会社を吸収合併し、社名を今回の「ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社」に変更して登場。いわゆる再承認IPO案件となるため、社名変更でも証券コードは「2984」で前回と同じです。

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)の上場日は2022年6月20日(月)で、今のところは単独上場、上場市場は可もなく不可もなくの東証スタンダード市場への上場で、IPO主幹事はIPO申し込み時の前受け金が不要の野村證券となっております。

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ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO(新規上場)情報

設立:1989年6月12日
業種:不動産業
事業の内容:不動産の開発、売買、賃貸、管理及び仲介業

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPO上場承認発表

上場市場東証スタンダード
コード2984
名称ヤマイチ・ユニハイムエステート
公募株数1,700,000株
売出し株数200,000株
オーバーアロットメント285,000株
IPO主幹事証券野村證券
IPO引受幹事証券大和証券
SMBC日興証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券
SBI証券
あかつき証券
LINE証券委託幹事
CONNECT(コネクト)委託幹事
auカブコム証券委託幹事
IPO発表日5月16日(月)
上場日6月20日(月)
仮条件決定日5月31日(火)
ブック・ビルディング期間6月2日(木)~6月8日(水)
公開価格決定日6月9日(木)
IPO申し込み期間6月10日(金)~6月15日(水)
時価総額66.7億円
吸収金額20.7億円
想定価格950円(95,000円必要)

そしてこのヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO主幹事は野村證券となっていることから、グループ会社となるLINE証券IPO委託幹事(裏幹事)入りがほぼ確定で、平幹事の中には大和証券三菱UFJモルガン・スタンレー証券が入っているため、グループ会社となるCONNECT(コネクト)auカブコム証券IPO委託幹事(裏幹事)入りとなる可能性が高いです。

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ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO(新規上場)事業内容等

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)はヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社及び連結子会社(株式会社ウェルネス・コート)の計2社で構成されており、不動産開発を通じて土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業を行っております。

開発した不動産の用途と収益形態に応じて商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、住宅用地や産業用地の分譲販売と戸建建築を行う「不動産開発・販売事業」、マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の4事業に区分して展開しています。

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPOセグメント業績2021.03

不動産開発・賃貸事業

当該事業は主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを投資判断の指標とし、特定の用途に偏らない分散投資を行うことを基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しています。開発エリアは近畿圏を中心に展開しており、近年は東海エリア及び関東エリアにも進出しています。
ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPO不動産開発・賃貸事業

不動産開発・販売事業

当該事業は主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っており、住宅用地の分譲販売と併せて戸建住宅の一般建築請負を行っています。住宅用地の分譲販売は主に和歌山県と兵庫県において展開しており、産業用地の販売は倉庫、物流拠点や工場等の用途に適した条件を満たす用地の取得・開発を行い、自社または仲介業者を介した販売活動を行っています。
ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPO不動産開発・販売事業

マンション事業

当該事業は主にファミリー層向け分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、一次取得者を主要顧客層としています。自社ブランドとしてミドルからアッパークラスをターゲットとした「ユニハイム」及びハイエンドブランドである「ユニハイムエクシア」を中心として展開しており、自社ブランドの「Only-I」という内装のオーダー対応オプションによる他社との差別化を図っています。
ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPOマンション事業

その他の事業

当該事業はシニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されています。自社の不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、当社保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれています。
ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPOその他の事業

【手取金の使途】
手取概算額1,477,875千円については第三者割当増資の手取概算額上限250,443千円と合わせて、不動産開発・販売セグメントにおける戸建用分譲地の取得及び開発に係る運転資金として、2023年3月期に320,000千円、2024年3月期に1,408,318千円を充当する予定です。
なお、具体的な充当時期までは、安全性の高い金融商品等で運用していく方針であります。
(ヤマイチ・ユニハイムエステートのIPO目論見書より一部抜粋)

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO初値予想主観及びIPO参加スタンス

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)の市場からの吸収金額はIPO想定価格950円としてオーバーアロットメント含め20.7億円と規模的に東証スタンダード市場への上場としては中型サイズとなり、やや荷もたれ感を感じる水準となります。IPO株数は公募株及び売り出し株合わせて19,000枚と比較的多めにあります。

上述の通りヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)の事業内容は不動産の開発、売買、賃貸、管理及び仲介業ということで、中古マンションを一棟購入し数年程度運用した後、リノベーションを実施して分譲販売する案件やマンション適地である不動産を取得して一定期間運用し、解体更地化を実施して分譲マンションに用途変更する案件等を手掛けています。一定期間、賃料収益獲得の目的で運用している間に減価償却が進み、さらに分譲事業化のタイミングをコントロールすることで他社物件との販売競争を回避し、適切な販売価格の設定と利益率の確保が可能となります。

冒頭でも申し上げております通り、2020年4月28日(火)に上場予定(コロナショックによる環境悪化で上場中止)だったヤマイチエステート株式会社が2021年3月にユニハイムエステート株式会社を吸収合併し、社名を「ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社」に変更した会社です。

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPO企業概要

前回上場予定時から今回上場にかけての主な変更点を下記に記載しておきます。

前回今回
公募株数2,000,000株1,700,000株
売出株数300,000株200,000株
売出株数(OA)345,000株285,000株
時価総額69.5億円66.7億円
吸収金額25.1億円20.7億円

上記に加えてIPO主幹事は大和証券から野村證券に変更となっており、IPO幹事団(シンジケート)からエース証券が無くなり、三菱UFJモルガン・スタンレー証券あかつき証券が加わっています。想定価格は950円で前回と同値となっています。

ヤマイチエステート株式会社の「地方都市の小さなマーケットで培った足腰の強い企業体質」とユニハイムエステート株式会社の「50年以上にわたる分譲実績と知名度」それぞれの強みを融合させ、少数精鋭による不動産事業のワンストップサービスを深めることで持続的な企業価値の向上を図っています。

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)の不動産事業は特に目新しさもなく、不動産テックなどの新規ビジネスもありません。設立から30年以上のオールド企業で社会的信頼度は高いものの、これといった特徴の無い普通の不動産屋さんです。

今回、市場再編後の東証スタンダード市場への再承認となりますが、中身は市場再編前で言うところの東証二部。ベンチャーキャピタル(投資ファンド)などの出資は無く、大きな売り圧力は無いものの業態人気は薄く、買い手不在となる可能性も高そうです。初値評価はE級評価でも良いかと思いましたが、ひとまずD級評価とさせて頂きます。地合い好転が無ければ再び上場中止(延期)もあり得るかもしれませんね。

いずれにしてもこの内容であれば初値高騰の可能性は限りなく低く、逆に公募割れの可能性の方が高そうなことからリスク回避のため、管理人の個人的なこのヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO参加スタンスはスルーとなりそうです。もちろんIPOチャレンジポイント狙いでSBI証券だけは申し込みます。

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO(新規上場)業績等

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO経営指標
ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPO経営指標

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPO売上高及び経常利益
ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)IPO売上高及び経常利益

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